2023년 부동산 시장은 국내외적으로 다이내믹했는데요. 시장 위축과 경기부침 장기화로 안갯속 같은 부동산 시장의 타개를 위해 2024년엔 새로운 부동산 정책이 추진될 전망입니다.
2024년 달라지는 부동산 제도 중 주목할 만한 것은 ‘신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입’, ‘신생아 특별공급 제도 신설’, ‘혼인 증여재산 공제 도입’ 등입니다. 그외에도 2024년에 달라지는 부동산 정책에 대해 총정리를 해드리겠습니다.
신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입
신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원되는데요. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 그 대상입니다.
주택 구입자금 대출의 경우 자산 5.06억원 이하, 연 소득 1.3억 원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억 원까지(주택가액 99억 원 이하) 빌려주며, 전세자금대출의 경우 자산 3.61억 원 이하, 연 소득 1.3억 원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억 원까지(보증금 수도권 5억 원,지방 4억 원 이하) 빌려줍니다.
주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용합니다. 추가 출산 시 1명당 0.2%P의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 덜어줌으로써 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성한다는 계획입니다.
혼인 증여재산 공제 도입
신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 33억 원까지 받을 수 있게 되며, 2024년 1월 1일 증여분부터 적용됩니다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여받는 경우 기본 공제 5,000만 원(10년간)에 1억 원을 추가로 공제받을 수 있습니다.
정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했습니다.
출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설
출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만 원 한도 내에서 100% 감면합니다.출산 · 양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련하여 1가구 1 주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1 가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정합니다.
주택 청약저축 납입액 소득공제 범위 확대
주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만 원에서 300만 원까지 상향합니다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만 원이었는데요.
그러나 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함입니다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정입니다.
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대
주택담보대출(이하 주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향합니다.
현재 무주택 또는 1 주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억 원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데요. 공제금액이 최대 1,800만 원에서 2,000만 원으로 늘어납니다.
상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만 원에서 600만 원으로 2배 늘어납니다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억 원에서 6억 원으로 상향되며 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용합니다.
이월 과세 필요경비 합리화
앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우, 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 됩니다.
양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여받고10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하여 양도소득세를 계산하는 규정인데요.
이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요 경비로 인정하고 있었습니다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
세법상 주택 개념 정비
주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 "주택"의 개념을 정비합니다.
소득세법상 주택은 "허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물"로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있는데요. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 "세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물"로 "주택"의 개념을 구체화합니다.
전월세 계약 시 공인중개사 인적정보 기재 의무화
전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화합니다.
신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사인데요. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만 원이 부과될 수 있습니다.
2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며, 적용 대상은 "부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙" 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터입니다.
역세권 뉴:홈 공급 활성화
역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 "뉴:홈"으로 활용할 수 있도록 개정된 "도시 및 주거환경정비법"이 1월 19일부터 시행됩니다.
추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 하며 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정됩니다.
재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입됩니다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1 이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있습니다.
※뉴:홈이란
무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요 해소를 목적으로 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화하는 제도입니다.
재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화
재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 합니다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 3,000만 원에서 8,000만 원으로 높아집니다.
또한 부과 구간을 2,000만 원에서 5,000만 원으로 완화하는데요. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘습니다.
1 주택자는(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면되며 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8,800만 원에서 4,800만 원으로 감소할 것으로 예상됩니다.
1기 신도시 특별법
조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여합니다.
즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심입니다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구입니다.
신생아 특별공급 제도 신설
정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 "신생아 특별공급"을 신설하는데요. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 줍니다. 이를 위해 연 7만 가구 수준의 공공 · 민간 주택을 공급하기로 했습니다.
특히 공공분양(연 3만 가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신 · 출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어집니다. 민간분양(연 1만 가구)은 생애최초 · 신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급합니다.
등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화
등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화됩니다.
기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예합니다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정하며 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화됩니다.
신혼부부 특별공급 개별 신청 허용
신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘리는데요.
동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능합니다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해 주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 됩니다.
가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 됩니다. "주택공급에 관한 규칙" 개정이 필요한 사항으로 타 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있고, 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 수 있도록 할 계획입니다.
기타 부동산 정책
1. 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정
2. 주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장
3. 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장
4. 경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장
5. 공시가격 검증센터 설치
6. 중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합
7. 공공택지 조기 인허가 인센티브 추진
8. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대
