고금리 시대가 되고 집값이 폭락하면서 전세 제도는 새로운 뇌관이 됐습니다. 전세대출 이자가 급증하자 세입자들이 월세를 찾는 경우가 늘면서 역전세난이 심화하고 있습니다.
더구나 일반인들까지 전세 제도를 활용, 다주택자가 되는 일이 많아지면서 전세 사기도 많이 늘어났는데요. 바로 무자본 갭투자를 이용한 '빌라왕' 전세 사기 사건입니다. 이로 인해 전세 제도를 둘러싸고 치열한 사회적 논의가 이뤄지고 있는데요. 전세 제도가 심각한 문제가 되는 이유에 대해 자세히 알아보겠습니다.
한국의 전세제도
전세는 다른 국가에서 보기 힘든 한국의 독특한 주택 임대차 제도입니다. 세입자가 집주인에게 집값의 50~80%에 해당하는 보증금을 내고 계약 기간 동안 거주하는 방식입니다.
▶ 산업화 시기 이후 본격적
조선시대에도 전세와 유사한 제도가 존재했지만, 전세 제도가 본격적으로 자리 잡은 건 6・25 전쟁 이후 산업화 시기를 거치면서입니다.
▶ 사금융 역할
전세 제도는 국내 금융시스템이 제대로 잡기 전에 사금융 역할을 했습니다. 집주인 입장에서는 집을 일정 기간 동안 내어주는 대신 돈을 융통할 수 있는 수단이기 때문입니다.
전세제도가 자리 잡은 이유
우리나라는 당시 빠른 경제 성장을 위해서는 건설 경제를 활성화하는 게 중요했습니다. 아파트를 많이 짓고 공급해야 하는데 건설사도 국민들도 돈이 없다 보니 지금의 분양 제도와 전세 제도가 자리 잡게 된 것입니다.
▶ 장점
국가 입장에서는 경제 성장에 도움이 되고, 건설 회사는 많이 지어서 팔 수 있고, 세입자는 집값의 절반 정도만 내고 편하게 거주할 수 있고, 집주인은 여러 채에 투자할 수 있기 때문에 이해관계가 맞아떨어지는 좋은 제도였습니다.
전세 제도가 심각한 문제가 된 이유
금리가 급등하고 집값이 하락하면서인데요. 전세 제도로 인한 문제가 속출하기 시작했습니다.
1. 지난해부터 금리가 오르기 시작하면서 전세 자금 대출로 매달 나가는 돈이 월세보다 많아졌고, 이로 인해 전세 수요가 급감했습니다.
2. 부동산 시장이 얼어붙고 집값이 하락하면서 전세가격이 매매가격보다 높은 '깡통전세'가 속출했습니다.
이 경우 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 제대로 돌려줄 수 없는 위험한 상황이 발생할 수 있습니다.
※ 깡통 전세란
임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리키는데요. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 입장이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들을 깡통 전세라고 말합니다.
결국 자본금 없이 전세보증금으로 깡통주택 수백, 수천 채를 사들였던 빌라왕 등 투자자들이 보증금을 상환할 수 없게 되면서 피해자들이 속출했습니다.
전세 제도의 운명
전세 제도의 존폐 여부에 대해선 의견이 갈리지만, 현실적으로 당장 사라지긴 어렵다는 게 전문가들의 의견입니다.
▶ 선진형 주택금융 체계로 전환
중장기적으로 전세 제도를 모기지(주택담보대출) 등을 중심으로 한 선진형 주택금융 체계로 전환해야 한다고 전문가는 말합니다.
▶ 주택금융만 후진 형태
우리나라는 과거와 달리 경제 대국으로 도약했는데 주택금융만 후진 형태로 유지하고 있습니다. 전세 제도가 유지되는 한 세입자 보호, 전세 사기 대책, 다주택자 종합부동산세등 대책이 계속 나와야 하는데, 이에 대응하는 편법도 계속 등장할 것이라고 합니다.
대책
지금 당장 전세 살고 있는 사람이 너무 많기 때문에 전세 제도를 한순간에 없애는 건 많은 문제를 불러올 것입니다. 전세 제도를 개편할 필요가 있지만, 순기능을 고려하면 종말을 논하기엔 시기상조라고 합니다.
- 현재 전세 세입자들이 집주인으로부터 주택을 매입하면 양도세와 취득세를 면제
- 4년 정도의 텀을 두고 세입자를 최소화하면서 전세 제도를 전환하는 방법
- 세입자의 전세보증보험에 가입하기
세입자가 집주인이 아니라 보증보험회사에 전세금을 먼저 전달하면 회사가 전세 계약이 안전하다는 사실을 확인한 후 집주인에게 돈을 입금하는 에스크로 거래 방식도 도입할 필요가 있다고 합니다.
또한 주택도시보증공사(HUG)가 임대인의 권리 관계나 세금 체납 여부 등 개인정보를 좀 더 꼼꼼하게 따져보고 기준에 미달할 경우 계약이 불가능하도록 조사 권한을 강화해야 할 것입니다.
