새 정부의 첫 부동산 대책인 '6.21 부동산 대책'의 핵심인 '상생 임대인'제도가 확대 개편되었습니다. 기존보다 비과세 기간이 늘어나고 장기보유 특별공제 적용 공제도 되는 등 혜택이 늘어나는데요. 상생 임대인 제도란 무엇이며 적용대상이 되는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.
상생임대인이란
신규·갱신 임대차 계약 시 임대료를 직전 대비 5% 이내로 계약한 임대인을 의미합니다. 따라서 1년 6개월 이전 전세입자가 퇴거하거나 재계약할 경우엔 해당되지 않습니다.
상생 임대인 제도와 혜택
앞으로 '상생 임대인’은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 됩니다.
- 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생 임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해 주는 제도입니다.
- 또한 등록 임대주택사업자의 임대주택도 상생 임대주택이 될 수 있습니다.
- 임차인이 바뀌더라도 임대료 인상 폭만 준수하면 혜택이 적용되며, 고가 주택이나 공실로 뒀던 주택도 요건에 따라 상생 임대주택으로 인정합니다.
양도세 비과세 거주요건 2년 면제 특례 대상
[1세대 3 주택자인 임대인의 경우]
- 상생 임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1 주택의 거주요건만 면제됩니다.
- 다주택자도 상생 임대차 계약을 체결할 수는 있지만 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1 주택인 경우 적용됩니다.
- 임대 개시일 기준 다주택자는 상생 임대주택 양도 시 필히 1 주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
직전 임대차 계약 준수
'상생 임대차 계약'으로 '직전 임대차 계약' 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 합니다.
◆ 직전 임대차 계약이란
'직전 임대차 계약'이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 '직전 임대차 계약'에 해당하지 않습니다.
◆ 임차인은 달라도 무방
'직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약' 의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.
◆ 시간적 공백 있어도 무방
'직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약' 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 됩니다.
상생 임대주택으로 인정받으려면
1. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.
2. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어가는 경우라도 계약갱신만 기한 내에 하면 됩니다.
3. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 '상생 임대차 계약'으로 인정합니다.
◆ 다가구주택일 경우
다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생 임대차 계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생 임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1 주택으로 보고, 독립 구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1 주택으로 봅니다.
◆ 실제 임대한 기준으로 판정
임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하기 때문에 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우에는 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.
◆ 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우
민간임대주택 특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다.
※연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율
☞ 예) 전세보증금 3억 원인 주택을 월세 보증금 5천만 원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함
☞ 예) 월세 보증금 2,000만원 + 월세 50만 원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천 9백만 원 이하로 설정해야 함
혜택을 못 받는 경우
전세 낀 신규 분양 아파트 매입자는 혜택을 못 받습니다. 신규 분양 아파트는 '직전 계약'이 없기 때문입니다. 입주 때 전세 계약을 맺은 임차인이 최소 1년 6개월 거주한 뒤 재계약을 할 때 전세금을 5% 이내로 올린 경우에만 상생 계약으로 인정받을 수 있습니다.
다가구 주택 집주인 적용 여부
다가구주택은 세법상 단독주택으로, 다세대주택과 달리 임대 대상이 여러 가구여도 집주인은 1명입니다. 집주인이 다른 주택을 소유하지 않았을 경우 1 주택자로 판단합니다.
◆ 추가적 논의 필요
다가구 집주인이 매도 시점까지 다가구에 실거주한 적이 없는 경우 이중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생 임대인의 혜택을 줄 것인지, 모든 가구에 대해 5% 인상률을 준수한 경우에만 비과세 혜택을 줄 것인지 여부가 명확하게 구분되지 않아 이 부분은 추가적인 논의가 필요해 보입니다.
